不動産の売却について
株式会社ティエムハウジングでは、お客様が安心できる不動産取引には、何が求められるのか？という問題に対して、
多くの情報を提供し、お客様が正しい判断のできるアドバイスを行うことと位置付けております。
不動産売却 Ｑ＆Ａ
Q．不動産を売却するには、まず何をすればよいのでしょうか？
Ａ．
売却について、まずはお気軽にご連絡をください。担当者が、お客さんのご要望・条件をお伺いします。その後、物件の調査を行い近隣の事例に基づき売却を想定した価格を提示させていただきます。なお、売却を前提とした査定は無料にて行っております。
Q.こっそりと周りに知られずに、売ることはできるのでしょうか？
Ａ．
もちろん可能です。その場合は広告をせずに、購入を希望しているお客さまの中から条件の合う方をご紹介します。また、お客様の物件と特定できない販売活動を行います
Q.権利証が見当たらないのですが、どうすれば良いでしょうか？
Ａ．
事前通知制度や司法書士による本人確認制度などがありますので、不動産を取り扱う時には、早めにご相談ください。
Q.手続きは煩わしくないですが？
Ａ．
物件の調査・査定・販売価格の設定・購入希望者への案内と、専門的な事や複雑な手続きは多いのですが、不動産取引は殆どのお客様が初めてですので、お客様がご理解頂けるまで、解りやすく説明します。
そして、お客様が取引内容等を十分にご理解を頂いてから、不動産取引は進んでいきますし、取引終了までサポートさせていただきますので、ご安心ください。
Q.古い家は売れますか？
Ａ．
築年数の経過している古い家や他社で査定していただけなかった物件でも、ご相談ください。
弊社には古い家でも購入し利用したいとの購入希望者がいらっしゃいます。また、古い建物の解体費用を負担するように言われてしまった売主の方も一度、ご相談ください。
Q.抵当権や根抵当権の設定されている土地の売却はできますか？
Ａ．
最終的には抵当権者様の承諾がいりますが、可能です。金融機関等の債権者（設定者）との話し合いは必要ですが、弊社でも数多く売却させていただきました。
Q.お隣との境界が不明なのですが、売却できますか？
Ａ．
隣地との境界が不明の場合には、境界確定の測量を行いますが、特別な場合を除いて、購入希望者が現れた後に行いますので先に費用が掛かるようなことはありません。
Q.農地は安いんですか？
Ａ．
農地でも、宅地並みでの売買も行われています。 埋め立ては必要か？土留めが必要か？などの条件にもよります。高く売れる条件・安くしか売れない条件もありますので、お気軽にお問い合わせください。
Q.農地転用ってなんですか？
Ａ．
農地は農地として利用するのが、本来の形ですが、農地→宅地・農地→雑種地といった別の用途に変えることを農地転用と言います。
市街化調整区域の土地の場合には、誰でもその権利があるわけではありませんが、条件がそろっていれば農地転用が可能な方も多くいらっしゃいます。
そのような方（買主）に農地を売却した方が高い価格での売買になります。
Q.登記簿の地目・現況の見た目も草むらですが、農地ではないのでしょうか？
Ａ．
登記簿の地目や現況の見た目が農地ではないとしても、農地の届け出が出ている場合がありますのでご注意ください。農地の届け出が出ている場合には、そのままで売買することはできません。農地法は複雑な法律ですし、罰則もあるので不明な点は、ご相談ください。
Q.農地を相続したのですが、売れますか？
Ａ．
相続で農地の所有者になる方は多くいらっしゃいます。多くの方は、農地をして使用する予定もなく代理で作物を育ててくれる人へお願いしています。 その様な土地でも、販売活動をすることで土地を有効に使用してくれる買主・土地に価値を見出している買主が現れれば、良い条件で売却できることになります。
Q.住宅ローンが支払えなくなりました
Ａ．
せっかく手に入れた住宅、出来ればずっと住み続けていたいのでは当然です。しかし住宅ローンがどうしても払えなくて、金融機関から一括返済請求が来ているなら、住宅を手放すことも解決の１つの方法です。
状況にもよりますが、金融機関による競売申立は避け、任意売却を行うことで所有者にメリットがあると考えます。
Q.任意売却ってなんですか？
Ａ．お客様にとってメリットが多くあります。
不動産競売は金融機関等の申立により、不動産鑑定士が査定し、市場価格より安い金額で入札を開始します。その後、落札者に所有権が移転し立ち退きを迫られます。
任意売却は、不動産業者などが買主を探し、金融機関と協議しながら売却の手続きを行いますで、時間的にも条件的にも売主様へのメリットが多く発生します。
Q.任意売却のメリットは？
Ａ．価格が違います。
不動産競売の場合と任意売却の場合とでは売却価格に違いがでます。任意売却の方が高く売却できるので住宅ローンの残金も少なくなるメリットがあります。
Ａ．明渡の時期が違います。
競売の場合は落札した人に所有権が移ればすぐに立ち退きを迫られます。転居に応じないでいると強制執行（期間があります）が行われ、叩き出されてしまいます。
任意売却の場合、売却前に転居時期の交渉を行う事が可能です。いろいろな準備を考えると、早めに任意売却を選択肢に入れていただくことが賢明です。
Ａ．引っ越し費用が変わります。
競売の場合には、転居のための費用を交渉するのは難しいでしょう。落札人が引っ越し代の提供を申し出る場合もありますが、大抵の場合それは住人を安く追い出すためです。
落札者は、強制執行を行えば良いのですから、転居費用の交渉にはまず応じません。 任意売却の場合、あらかじめ転居費用を約束した上での売却が可能です。
Q.金融機関との話し合いはしていただけるのでしょうか？
Ａ．
不動産を売却する意思があるお客様からの希望があれば、弊社が間に入っての金融機関との話し合いも可能ですが、お客様の要望がすべて通るともかぎりません。
また、その場合でも決定権はお客様にありますので、弊社が金融機関の要望を解りやすくお伝えし、お客様に判断していただくことになります。金融機関が何を言っているのか解らないような場合は、より噛み砕いて説明いたします。
Q.空家条例とはなんですか？
Ａ．
空家条例とは、正式には「空き家に関する条例」と言います。それぞれの市町村で少し内容が違いますので、細かい内容は自己責任で確認してください。
Q.空き家に関する条例って？
Ａ．
「空き家の所有者に適正な維持管理を義務付けるとともに、自治体が空き地の所有者に必要な措置を勧告できることなどを規定している」
解りやすく言うと・・・空家に関して、市町村（役所の担当部署）が、カギは閉めてあるか、火事の心配はないか、犯罪は起きないか、雑草や枯草が邪魔になっていない等、ちゃんと管理しているかどうか？を確認し、 管理していないなら、持ち主に管理するように指導します、と言うことです。
持ち主が指導に従わない時には、行政代執行（解体などを行って請求します）を行います。
建物が建っていれば固定資産税も減額があるのですが、固定資産税額の減額もなくすことができます。
・・・と、こんな感じの条例です。
Q.行政代執行とは？
Ａ．
行政代執行とは、簡単に言うと空家の所有者に管理や解体等をしなさいと言っても所有者が従わなかった場合に、行政で解体等を行い、所有者に請求するものです。
ここに行くまでにはいろいろな手続きがありますので・・・たいていはここまで行く前に所有者は従います。
Q.どこで条例があるの？
Ａ．
茨城県では、土浦市・結城市・下妻市・常総市・つくば市・かすみがうら市・八千代町にあります。茨城県にはその他にも条例が定まっているところがありますが、行政代執行規則が入っていません。
Q.どうして空家が多いのでしょうか？
空家が存在する理由は沢山あります。
・土地の売却価格より、解体費用の方が高いから。
例 土地の相場100万円－解体費用120万円＝－20万円
・処理するのは面倒だから。
・建物が建っていた方が税金（固定資産税）が安いから。
・再建築に有利だから。
市街化調整区域で建物を建て替えるには、建物が継続して建っている必要があるから。
・・・など。
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